So geht Häusle bauen ohne Sorgen
Infos zum Baurecht in Zella-Mehlis
Für all diejenigen, die planen, auf ihrem Grundstück zu bauen, einen Anbau, eine Garage oder ein Carport zu errichten oder sogar die Nutzung eines Gebäudes zu ändern, haben wir auf der folgenden Seite alle wichtigen Rechtsvorschriften zusammengetragen, um Sie bestmöglich bei Ihrem Vorhaben zu unterstützen. Das öffentliche Baurecht unterscheidet die beiden Teilbereiche Bauplanungsrecht sowie Bauordnungsrecht, wir stellen sie im Detail vor.
Ob Ihr geplantes Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist, erfahren Sie in der Stadtverwaltung Zella-Mehlis beim zuständigen Fachdienst Stadtentwicklung und Bau.
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Herr Patrick Rusch |
Das Bauplanungsrecht
Auch als „Städtebaurecht“ bekannt, regelt das Bauplanungsrecht Standortfragen, also wo gebaut werden darf. Das Städtebaurecht ist Bundesrecht und ihm liegen u.a. das Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO) zugrunde.
Handelt es sich um ein Bauvorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1, kommen auch die planungsrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches selbst zur Anwendung und entscheiden, ob ein Vorhaben an dem konkreten Standort errichtet werden kann. Ein entsprechendes Bauvorhaben liegt vor, wenn es um die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen geht. Auch Aufschüttungen, Ausschachtungen und umfangreiche Abgrabungen sowie Ablagerungen inkl. Lagerstätten fallen in diese Kategorie und erfordern einen Bauantrag.
Es muss nun geprüft werden, in welchem planungsrechtlichen Bereich das Vorhaben verwirklicht werden soll. Das betroffene Grundstück liegt entweder im „Planungsbereich“ (§ 30 BauGB), im „unbeplanten Innenbereich“ (§ 34 BauGB) oder im „Außenbereich“ (§ 35 BauGB). Ein Vorhaben im Innenbereich ist z. B. zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Der Innenbereich wir auch als „im Zusammenhang bebauter Ortsteil“ genannt.
Der Außenteil ist dementsprechend der Bereich außerhalb des bebauten Ortskerns, der möglichst von Bebauungen freibleiben soll, damit er in seiner besonderen Bedeutung für die naturgegebene Bodennutzung und zur Erholung für alle genutzt werden kann. Deshalb sind hier nur sogenannte privilegierte Vorhaben zulässig, die o.a. einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Gartenbaubetrieb dienen. Im Einzelfall können auch solche Vorhaben zugelassen werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und ihre Erschließung gesichert ist.
Außer im „Innenbereich“ und „Außenbereich“ kann das betroffene Grundstück auch im sogenannten Planungsbereich liegen. Dieser Geltungsbereich liegt bereits innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplanes. Hier ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn die Erschließung gesichert ist und sie nicht den getroffenen Festlegungen im Bebauungsplan widerspricht.
Das Bauordnungsrecht
Die sicherheitsrechtlichen Anforderungen an ein Bauvorhaben und damit die Frage, wie gebaut werden darf, regelt das Bauordnungsrecht. Es ist ein Landesrecht, dem u. a. die Thüringer Bauordnung und die Thüringer Garagenordnung zugrunde liegen. Die Thüringer Bauordnung macht inhalts- und verfahrensbestimmende Vorschriften zur Beschaffenheit des Bauvorhabens. Die Gefahrenabwehr und der vorbeugende Brandschutz stehen dabei im Mittelpunkt.
Die meisten Bauvorhaben erfordern eine Baugenehmigung, es gibt aber auch verfahrensfreie Bauvorhaben, die von der Genehmigung freigestellt werden können – entscheidend ist die Größe und Art des Bauvorhabens.
Deren Errichtung und Änderung hat aus öffentlich-rechtlicher Sicht kein hohes Gefahrenpotenzial. Als Bauherr sind Sie deshalb selbst dafür verantwortlich, allen gesetzlichen Anforderungen zu genügen. Dabei sind natürlich die Thüringer Bauordnung, aber auch das Bauplanungsrecht, Festsetzungen bzw. Festlegungen eines vorliegenden Bebauungsplanes, die Sanierungssatzung der Stadt Zella-Mehlis, der Denkmalschutz und das Nachbarrecht zu berücksichtigen. Wir empfehlen Ihnen deshalb, in jedem Fall den Rat eines Planungsbüros einzuholen, um sich abzusichern.
Die wichtigsten und häufigsten Vorhaben nach § 60 Thüringer Bauordnung sind:
eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 10 m², außer im Außenbereich (z. B. Gerätehütten, Schuppen)
nicht überdachte Stellplätze mit einer Fläche bis zu 100 m² je Grundstück und deren Zufahrten
Garagen und Carports mit einer mittleren Wandhöhe im Sinne des § 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 1 ThürBO bis zu 3 Metern Höhe und einer Brutto-Grundfläche bis zu 40 m², außer im Außenbereich
Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 4 m, außer im Außenbereich
Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis zu 100 m³ einschließlich dazugehöriger luftgetragener Überdachungen, außer im Außenbereich
Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche bis zu 1 m², außer im Außenbereich
Abbruch freistehender Anlagen bis zu 10 Meter Höhe
Instandhaltungsarbeiten
Für den Vollzug der Thüringer Bauordnung sowie anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften für die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung, Instandhaltung, Nutzung oder die Beseitigung von baulichen Anlagen ist die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig.
Bauaufsichtsbehörde ist der Landkreis Schmalkalden-Meiningen, da die Stadt Zella-Mehlis kreisangehörige Gemeinde ist. Das zuständige Landratsamt erreichen Sie wie folgt:
Landratsamt Schmalkalden-Meiningen
Untere Bauaufsichtsbehörde
Obertshäuser Platz 1
98617 Meiningen
Tel.: +49 (0) 3693 / 485-0
Web: www.lra-sm.de
Die Bauleitplanung der Stadt Zella-Mehlis
Für die geordnete städtebauliche Entwicklung ist die Bauleitplanung von Zella-Mehlis zuständig. Sie bereitet die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke nach Maßgabe des Baugesetzbuches vor und leitet sie. Dabei bezieht sie sich auf ihre beiden Planungsinstrumente: den Flächennutzungsplan sowie den Bebauungsplan.
Flächennutzungsplan für Zella-Mehlis
Der vorbereitete Bauleitplan der Stadt Zella Mehlis, auch Flächennutzungsplan (FNP) genannt, wurde am 23. März 2006 rechtswirksam. Seine letzte Berichtigung (Nr. 10) erfolgte aufgrund des Bebauungsplans Sondergebiet Handel „Talstraße/Am Lubenbach“.
Der FNP der ehemaligen Gemeinde Benshausen wurde am 22. Dezember 2005 genehmigt und trat am 21. März 2006 in Kraft. Er wurde letztmalig 2013 für den Bereich des „Lapp-Museums“ im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB geändert (Änderung Nr. 1 in SO „Museum“).
Gemäß § 204 Abs. 2 BauGB gelten bestehende Flächennutzungspläne fort, wenn Gemeinden in ihrem Gebiet oder Bestand geändert werden.
Flächennutzungspläne der Stadt Zella-Mehlis
Bebauungspläne für Zella-Mehlis
Die Bebauungspläne sind verbindliche Bauleitpläne, die die Stadt Zella-Mehlis in eigener Verantwortung aufstellt. Das darf sie, so wie alle anderen Städte und Gemeinden im Land, aufgrund des Artikels 28 Abs. 2 Grundgesetz, der das Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden garantierten.
Bebauungspläne der Stadt Zella-Mehlis
durch Bebauungsplan „Gewerbe-, Industrie- und Sondergebiet an der A71“ ersetzt
Klarstellungssatzungen für Zella-Mehlis
Die Klarstellungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) legt fest, wo genau die Grenze zwischen bebaubarem und nicht bebaubarem Land aufgrund der tatsächlichen Bebauung verläuft. Alle betroffenen Grundstücksteile gelten als innerhalb des Bebauungsbereichs und haben grundsätzlich das Potenzial für Bauprojekte. Die Zulässigkeit von Baumaßnahmen richtet sich allein nach den Vorgaben des § 34 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit einer gesicherten Erschließung. Die Satzung klärt lediglich die bereits existierende Abgrenzung zwischen innerhalb und außerhalb des Bebauungsbereichs liegenden Grundstücken und schafft kein neues Baurecht für die betroffenen Gebiete.
Die Stadt Zella-Mehlis verfügt zurzeit über die folgenden Klarstellungssatzungen:
Ergänzungssatzungen für Zella-Mehlis
Mit einer Ergänzungssatzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 des Baugesetzbuchs (BauGB) kann die Gemeinde ungenutzte Flächen im Außenbereich in die bereits bebauten Ortsteile integrieren. Diese Ergänzungssatzung kann auch in Verbindung mit einer Klarstellungssatzung oder Entwicklungssatzung erstellt werden. Eine wichtige Voraussetzung für die Einbeziehung von Außenbereichsflächen ist, dass die umliegende Bebauung bereits einen klaren städtebaulichen Rahmen für zusätzliche Bebauung bietet. Es reicht nicht aus, dass ein Grundstück nur an den Innenbereich angrenzt, um es in den Innenbereich einzubeziehen. Da die Flächen innerhalb des Geltungsbereichs einer Ergänzungssatzung zuvor zum Außenbereich gehörten, entsteht durch die Ergänzungssatzung erstmals Baurecht für diese Gebiete.
Die Ergänzungssatzung wird genutzt, um die räumliche Abgrenzung zwischen dem unbeplanten Innenbereich und dem Außenbereich an bestimmten Stellen um einzelne Grundstücke leicht zu erweitern. Dadurch entsteht ein abgerundeter Ortsrand.
Wichtig ist zu beachten, dass die Ergänzungssatzung nicht dazu dient, neue Baugebiete am Ortsrand zu entwickeln. Diese Aufgabe ist der Bebauungsplanung vorbehalten.
